Conseils pratiques : comment acquérir un bien immobilier aux enchères

Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d’un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau de ce tribunal, afin d’être représentée et ainsi participer aux enchères lors de l’audience d’adjudication.

Elle doit en outre justifier de sa solvabilité.

Le débiteur saisi, ainsi que les personnes notoirement insolvables sont exclues de la participation aux enchères et aucun avocat ne pourra enchérir pour eux (article 711 du Code de Procédure Civile).

La SCP BERLINER DUTERTRE est en mesure de vous aider pour vous assister et vous représenter en vue de l’audience d’adjudication.

CONSTITUTION DU DOSSIER

Avant l’audience, il vous faut prendre contact avec notre Cabinet pour nous fournir un certain nombre de documents, car il est impératif de connaître l’identité complète de l’acquéreur (A) ; vous devez également justifier de votre solvabilité (B).

A.- Un pouvoir pour enchérir

Notre Cabinet doit détenir un pouvoir régulier signé de votre main, comportant les indications suivantes :

* La date d’adjudication

* La désignation du bien que vous envisagez d’acquérir

* Le montant de l’enchère maximale que vous désirez nous voir portersi vous ne pouvez être présent à l’audience. Si vous y assistez, il sera toujours possible de modifier le pouvoir.

* L’identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire.

Pour cela, plusieurs documents sont nécessaires, selon que vous êtes une personne physique (a), une personne morale (b) ou un professionnel marchand de biens (c).

1. Les personnes physiques :

* une photocopie de votre carte d’identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (carte nationale d’ identité, passeport, etc.). Vous devez en outre fournir divers renseignements, à savoir notamment :

1. nom et prénoms
2. Nom de jeune fille, le cas échéant
3. Date et lieu de naissance
4. Nationalité
5. Profession
6. Adresse complète
7. Situation de famille (célibataire, pacsé, marié, veuf, divorcé)

a. – Si vous êtes pacsé, vous devez fournir l’état civil complet de votre partenaire et fournir une copie du contrat vous liant ; en effet, à défaut de précision, l’acquisition sera réputée faite indivisément.

b. Si vous êtes marié, vous devez nous préciser le régime et nous indiquez si vous en avez changé ou non.

• séparé de biens, vous devez nous indiquez si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements, signer ensemble le pouvoir aux fins d’être déclarés conjointement adjudicataires et préciser dans quelles proportions.

• marié sous un régime de communauté ou sans contrat de mariage, l’adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et, dans ce cas-là, notre Cabinet est tenu d’avoir en sa possession l’identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

• en instance de divorce ou de séparation de corps vous devez donner tous éléments sur la procédure et donner le nom de votre avocat chargé de cette procédure.

2. Les personnes morales : Vous devez fournir :

• Un exemplaire à jour des statuts de la société
• Un extrait Kbis récent de votre immatriculation au Registre du Commerce
• Un document officiel justifiant des pouvoirs du signataire du pouvoir pour enchérir.

1. si le signataire est le gérant, il faut que les statuts lui aient donné pouvoir d’acquérir le bien ; à défaut, un procès verbal d’assemblée générale de la Société sera nécessaire

2. si le signataire n’est pas le gérant, le procès verbal de l’assemblée qui l’autorise à acquérir au nom de la société

• Vous devez également justifier que l’achat d’un bien immobilier entre bien dans le cadre de l’objet social

3. Les professionnels marchands de biens :

Personne physique ou morale, vous devez déjà fournir les renseignements ci-dessus.

Par ailleurs, pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut être régulièrement immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que « marchand de biens » et fournir votre déclaration d’existence auprès de l’Administration des impôts.

B.- PREUVE DE SOLVABILITE

Cette condition est essentielle pour que notre Cabinet puisse porter les enchères en votre nom. Vous devrez donc nous remettre, avant l’audience impérativement, l’un des trois documents suivants :

1. Un chèque de banque ou une garantie bancaire « à première demande » couvrant les frais annoncés avant l’ouverture des enchères (proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité des lots), les émoluments tarifés dus aux avocats, les droits fiscaux de mutation, les droits et taxes hypothécaires et les droits de timbre, le tout à peine de folle enchère, ainsi qu’il est dit aux conditions générales du cahier des charges.

Ce chèque devra être libellé à l’ordre de la CARPA du Barreau de NICE.

Notre Cabinet peut vous aider à calculer à l’avance les frais engendrés par cette acquisition.

2. un chèque certifié.

3. exceptionnellement dans l’impossibilité non fautive de se procurer une de ces garanties, un cautionnement d’un établissement financier.

En résumé, pour pouvoir participer aux enchères publiques en vue de l’acquisition d’un immeuble à la barre du Tribunal de Grande Instance, il faut contacter notre Cabinet, constituer un dossier comprenant :

1. vos renseignements d’identité ,
2. les preuves de votre solvabilité,
3. un pouvoir signé pour enchérir au nom et pour votre compte,
4. nous remettre un chèque de banque couvrant les frais, droits, émoluments, honoraires et autres dus pour le cas où vous seriez déclaré adjudicataire

Il s’agit là des formalités préalables à l’adjudication.

Dans l’hypothèse où vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, notre Cabinet vous restituera les documents que vous nous avez remis, ainsi que le chèque de banque ou la lettre de cautionnement bancaire.

LE PRIX DE L’ADJUDICATION

Si vous êtes déclaré adjudicataire, nous conserverons les documents que vous nous avez remis, ainsi que la preuve de votre solvabilité. En effet, l’adjudication n’est définitive qu’à la double condition que personne ne forme surenchère du dixième et qu’aucun titulaire n’exerce le droit de préemption dont il bénéficie :

• toute personne peut faire une surenchère dans le délai de dix jours sauf si la vente est déjà sur surenchère. Pendant ce temps-là, vos documents sont conservés au Cabinet jusqu’à l’audience de validité de surenchère. Si, à cette audience, la surenchère est validée, vous n’êtes plus considéré comme adjudicataire et nous vous restituerons alors vos documents, ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.

• si l’immeuble est soumis à préemption, il faudra attendre le délai prévu par la Loi (généralement 30 jours mais parfois et exceptionnellement deux mois) pour être certain que votre adjudication est définitive

L’adjudication est donc définitive dans les cas suivants :

• Aucune surenchère n’a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,
• La surenchère a été annulée par le Tribunal
• L’adjudication fait suite à une précédente surenchère
• Aucun droit de préemption n’a été exercé

Vous devez alors payer les sommes suivantes :

1. La somme principale de l’adjudication : c’est le montant de l’enchère qui a été retenu par le Tribunal.

2. Les intérêts. Dans certaines conditions, vous devez payer les intérêts sur le prix principal d’adjudication. Les taux de ces intérêts et leur point de départ dépendent du cahier des charges. Vous devez impérativement prendre connaissance des clauses et conditions de ce cahier des charges avant de vous porter adjudicataire.

3. Frais préalables. Dès que l’adjudication est définitive, doivent être payés, sans délai, le montant des frais préalables à la vente, annoncés à l’audience. Ces frais, d’un montant variable, représentent les frais et droits de formalités fixes et les émoluments exposés par l’avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d’huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.…) taxés par le Juge.

4. Droits de mutation. Les droits de mutations dus à l’Administration fiscale doivent être payés. Ces droits sont variables non seulement en fonction du prix d’adjudication mais également selon :

• votre qualité (particulier, société ou marchand de biens)
• nature de l’immeuble ;
• date d’achèvement des travaux.

5. Emoluments. Les émoluments de la vente sont issus du tarif des notaires.

6. Honoraires. L’avocat est en droit de réclamer des honoraires pour son intervention. Ils sont librement négociés avec notre Cabinet.

7. Frais postérieurs éventuels : droit de plaidoirie, déclarations particulières, visa, P.V., extrait d’acte du cadastre, réquisition d’état hypothécaire, timbres fiscaux, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965).